Dass Planungs- und Genehmigungsverfahren Bauprojekte hinauszögern, muss nicht immer sein. Das Gesetz bietet einige Beschleunigungsmöglichkeiten. Um sie nutzen zu können, müssen Bauherren und Projektplaner unter Umständen schon in der Projektplanungsphase Maßnahmen treffen. Hier ein Überblick über die verschiedenen Beschleunigungsmöglichkeiten, die Vorhabenträgern zur Verfügung stehen:
Prüfen, ob überhaupt ein reguläres Genehmigungsverfahren erforderlich ist
Was oft übersehen wird: Nicht alle Bauvorhaben bedürfen einer Genehmigung. Vorhabenträger sollten daher zunächst prüfen, ob die geplante Baumaßnahme von einer Ausnahmeregelung profitieren kann, notfalls, indem die Planung darauf ausgerichtet wird. Um Wohnraum zu schaffen, haben nämlich mehrere Bundesländer bestimmte Vorhaben von der Pflicht zur Baugenehmigung ausgenommen. Dies sind jedoch in erster Linie Maßnahmen im vorhandenen Gebäudebestand. Darunter fallen bestimmte Umbaumaßnahmen, insbesondere Dachgeschossausbauten, zu Wohnzwecken sowie Nutzungsänderungen zugunsten von Wohnraum. Entsprechende Regelungen finden sich in:
- 57 BayBO (Bayern)
- 62 HBauO (Hamburg)
- 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO BW (Baden-Württemberg)
- § 64, 64a HBO (Hessen)
- 63 BauO NRW (Nordrhein-Westfalen)
Vorhabenträger können auf diese Weise unter Umständen ein langwieriges Genehmigungsverfahren vermeiden. Insbesondere lohnt sich die Überlegung, ob ein Vorhaben auch genehmigungsfrei im Baubestand umgesetzt werden und auf einen genehmigungspflichtigen Neubau verzichtet werden kann. Allerdings: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhalten. Die Verantwortung für die rechtliche Prüfung verlagert sich nur stärker auf den Vorhabenträger.
Unterlagen vollständig einreichen, um ggf. Genehmigungsfiktion auszulösen
Hat der Vorhabenträger einen vollständigen Antrag auf Baugenehmigung gestellt, gilt in manchen Bundesländern die Baugenehmigung als automatisch erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist über den Antrag entschieden hat. Vorhabenträger sollten daher früh prüfen, ob eine Genehmigungsfiktion für ihr Projekt vorgesehen ist, und dann die Antragsunterlagen vollständig und prüffähig einreichen. Denn das ist Voraussetzung für die Genehmigungsfiktion.
Eine Genehmigungsfiktion eingeführt haben zum Beispiel Baden-Württemberg für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 58 Abs. 1a LBO BW) und Nordrhein-Westfalen (§ 74 Abs. 2 und 3 BauO NRW).
Standardisierung schon bei der Projektkonzeption mitdenken und Typengenehmigung nutzen
Vorhabenträger, die mehrere vergleichbare Projekte realisieren, standardisierte Wohngebäude entwickeln oder modulare oder serielle Bauweisen einsetzen, sollten über die Beantragung einer Typengenehmigung nachdenken. Für bauliche Anlagen, die in derselben Ausführung oder nach einem bestimmten System an mehreren Stellen errichtet werden sollen, müssen verallgemeinerungsfähige Fragen dadurch nur einmal geprüft und genehmigt werden. Im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren für die einzelne konkrete Anlage sind dann lediglich standortbezogene Fragen zu klären. Hierzu zählen vor allem die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach §§ 29 ff. BauGB, die Abstandsflächenregelungen, die standortbezogenen Anforderungen an das Grundstück (etwa Zugang, Erschließung, Überbauung) sowie örtliche Bauvorschriften.
Um in den Genuss einer Typengenehmigung zu kommen, sollten Baukonzept, Planung und Beschaffung so ausgerichtet werden, dass möglichst viele standortunabhängige Elemente standardisiert werden. Je stärker ein Vorhaben nachträglich individualisiert wird, desto geringer kann der Beschleunigungseffekt ausfallen.
Möglich ist die Typengenehmigung aktuell in den meisten Bundesländern, unter anderem in Baden-Württemberg (§ 68 LBO BW), Bayern (Art. 73a BayBO), Hamburg (§ 72a HBauO), Hessen (§ 77a HBO), Nordrhein-Westfalen (§ 66 BauO NRW), Niedersachsen (§ 73a NBauO) und in Schleswig-Holstein (§ 72a LBO SH).
Darüber hinaus: BauGB-Novelle soll die Bauleitplanung beschleunigen
Eine Novelle des Baugesetzbuchs (Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts) soll die Bauleitplanung vereinfachen, digitalisieren und beschleunigen. Außerdem soll der Wohnungsbau in gewissen Gebieten zum überragenden öffentlichen Interesse erklärt werden. Davon könnten insbesondere Wohnungsbauvorhaben profitieren. Das Gesetz soll überwiegend am 1. Januar 2027 in Kraft treten.
1. Wohnungsbau soll in der Abwägung stärker wiegen
Insbesondere der neu geplante § 1 Abs. 7a BauGB-E soll dem Wohnungsbau in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zusätzliches Gewicht verleihen. In Baugebieten, die zumindest auch dem Wohnen dienen, soll die Wohnbebauung im überragenden öffentlichen Interesse liegen und bei der Abwägung vorrangig berücksichtigt werden. Dies stärkt die Position von Wohnbauprojekten erheblich.
2. Neue Spielräume für Wohnnutzungen in der BauNVO
Vorhabenträger können durch die geplante Änderung der Baunutzungsverordnung zusätzliche Möglichkeiten für Wohn- und Mixed-Use-Projekte erhalten. So soll Wohnen etwa in Kerngebieten leichter möglich werden, die bislang vor allem Handel, Büros und zentralen Einrichtungen dienen (§ 7 BauNVO-E). Auch der neue Sondergebietstyp für experimentelle Mischgebiete (§ 11 Abs.2a BauNVO-E) soll zusätzliche Spielräume schaffen. Voraussetzung ist, dass die jeweilige Gemeinde die Baugebiete entsprechend festsetzt. Grundsätzlich sollten Unternehmen bei der Entwicklung neuer Projekte prüfen, ob Standorte und Nutzungskonzepte infrage kommen, die bislang planungsrechtlich nur eingeschränkt realisierbar waren.
3. Schnellere Planverfahren durch weniger Beteiligungsschritte
Muss für ein Projekt zunächst ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden, sollen Vorhabenträger künftig schneller zum erforderlichen Baurecht kommen. Dafür sollen unter anderem die Beteiligungsverfahren gestrafft werden (§§ 3 Abs. 3, 4 Abs. 1 S. 2, 4a Abs. 2 und 3 BauGB-E).
4. Klare Zeitvorstellungen, aber kein Anspruch auf einen schnellen Plan
Vorhabenträger sollen ihre Projekte künftig auf Basis konkreterer Zeitvorgaben planen können. Bauleitplanverfahren sollen grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden; zwischen dem Ende der förmlichen Beteiligung und der Veröffentlichung des Bauleitplans sollen höchstens zwölf Monate liegen (§ 4b Abs. 2 BauGB-E). Die Fristen dienen allerdings nur der Orientierung: Werden sie überschritten, führt dies nach dem Gesetzentwurf nicht zur Fehlerhaftigkeit des Bauleitplans. Gleichwohl handelt es sich um eine gesetzgeberische Vorgabe, aufgrund derer die Kommunen gehalten sind, ihre Bauleitplanverfahren im Rahmen des Möglichen vor Ablauf der Fristen abzuschließen.
Fazit: Es gibt mehrere Möglichkeiten, schneller zur Baugenehmigung zu kommen
Bauherren und Projektentwickler können selbst dazu beitragen, Genehmigungsprozesse zu verkürzen, wenn sie die rechtlichen Möglichkeiten früh in ihre Planung einbeziehen. Je nach Vorhaben können sie ein reguläres Genehmigungsverfahren vermeiden, eine Genehmigungsfiktion erreichen oder eine Typengenehmigung für mehrere vergleichbare Projekte nutzen. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt dabei auch vom jeweiligen Landesrecht ab.
Die geplante BauGB-Novelle kann den Baubeginn in solchen Fällen beschleunigen, in denen zunächst Baurecht geschaffen oder geändert werden muss. Für Vorhabenträger lohnt es sich deshalb, die rechtlichen Rahmenbedingungen bereits bei Standortwahl und Projektkonzeption mitzudenken.
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