Suche
Contact
03.06.2021 | KPMG Law Insights

Überweisung am dritten Werktag genügt, aber nur im Wohnraummietrecht

Überweisung am dritten Werktag genügt, aber nur im Wohnraummietrecht

Wenn ein Mieter den Überweisungsauftrag für die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt, reicht dies für eine rechtzeitige Zahlung aus. Dies gilt jedoch nicht im Bereich des gewerblichen Mietrechts.

 

Urteil des BGH vom 5. Oktober 2016

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15). Dieses Urteil bezog sich auf ein Wohnraummietverhältnis. Dagegen ist es im Bereich des gewerblichen Mietrechts vor dem Hintergrund der Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug (nachfolgend „Zahlungsverzugsrichtlinie“) entscheidend, dass die Miete dem Konto des Vermieters am fraglichen Tag gutgeschrieben wird.

Ausgangsfall

Eine Mieterin zahlte in mehreren aufeinanderfolgenden Monaten ihre Miete spätestens am dritten Werktag des Monats bar bei ihrem Zahlungsdienstleister, der Deutsche Post AG, ein und erteilte zugleich einen Überweisungsauftrag. Die Miete ging bei der Vermieterin erst nach dem dritten Werktag ein, woraufhin die Vermieterin das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigte. Die Kündigung erfolgte unter Verweis auf § 4 des Mietvertrages, welcher unter anderem ausführte, dass die Miete „monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter… zu zahlen“ sei und es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung „nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes“ ankäme.

Urteilsgründe

Der BGH sah die Kündigungen als unwirksam an, weil die Mieterin die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt habe. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB sei entscheidend, dass die Mieterin die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen habe. Auf einen späteren Eingang der Miete bei der Vermieterin komme es hingegen nicht an.

Auch aus der vorgenannten mietvertraglichen Regelung ergibt sich nach Auffassung des BGH keine andere Bewertung. Die Formularklausel sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieterin unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlege, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

Hintergründe

§ 556b BGB
Der BGH führt in seiner Urteilsbegründung weiter aus, dass die Miete gemäß § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu entrichten ist, nach dem sie bemessen ist. Dies entspricht dem ersten Teil der Klausel in § 4 des Mietvertrages, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen ist. Der Begriff des Entrichtens ist als Synonym für das Bezahlen zu verstehen und auch die Gesetzesmaterialien zu § 556b Abs. 1 BGB enthalten keinen Hinweis darauf, dass der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung maßgeblich sein soll.

Zahlungsverzugsrichtlinie

Entgegen der Ansicht einzelner Instanzgerichte ändert nach Auffassung des BGH die Zahlungsverzugsrichtlinie an dieser Bewertung nichts.

So hatte z.B. das Landgericht Lüneburg mit Urteil vom 28. April 2015, 9 S 109/14, aus der Zahlungsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs hergeleitet, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzusehen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein müsse. Diese Herleitung betrachtet der BGH unter anderem deswegen als verfehlt, weil Mietverträge mit Verbrauchern nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie unterfallen. Diese soll der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dienen und ist daher in Ihrer Anwendung auf den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen beschränkt.

Auswirkungen des Urteils auf Gewerberaummietverträge

Im Bereich des gewerblichen Mietrechts ist hingegen der Anwendungsbereich der Zahlungsrichtlinie eröffnet, weil der Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen betroffen ist. Für diesen Bereich hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass der Zeitpunkt, welcher für die Beurteilung maßgeblich ist, ob eine Zahlung durch Banküberweisung als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008, C-306/06, Slg. 2008, I-1923, Rn. 28). Demnach muss vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung bei gewerblichen Mietverträgen die Miete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen bzw. seinem Konto gutgeschrieben worden sein.

Allerdings treffen den Schuldner im Falle eines Verzuges die Verzugsfolgen gemäß der Zahlungsverzugsrichtlinie dann nicht, wenn er für den Zahlungsverzug nicht verantwortlich ist, vgl. Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbsatz 2 der Zahlungsverzugsrichtlinie. Demnach darf auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie der Schuldner nicht für Verzögerungen im Überweisungsverkehr verantwortlich gemacht werden, welche im Bereich der beteiligten Banken liegen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Zahlungsverzug nicht Folge des Verhaltens des Mieters ist und er den üblicherweise für die Durchführung der Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008, C-306/06, aaO, Rn. 30)

Formularvertragliche Regelungen betreffend den Zeitpunkt der Mietzahlung in Gewerberaummietverträgen

Viele Muster von gewerblichen Mietverträgen beinhalten Klauseln, welche für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters abstellen. Auch vor dem Hintergrund des zuvor zitierten Urteils des BGH bestehen gegen solche Klauseln keine Wirksamkeitsbedenken, weil im Bereich des gewerblichen Mietrechts der Anwendungsbereich der Zahlungsrichtlinie eröffnet ist.

Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Gewerberaummieter gemäß der Zahlungsverzugsrichtlinie dann nicht für Verzögerungen des Überweisungsverkehrs verantwortlich ist, wenn der Grund für die Verzögerung im Bereich der beteiligten Banken liegt, sollte die vorgenannte Klausel wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Miete auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt dahingehend eingeschränkt werden, dass dies dann nicht gelten kann, wenn der Mieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Die hierin liegende Beweislastregelung zum Nachteil des Mieters dürfte nicht unangemessen benachteiligend sein.

Explore #more

03.04.2025 | KPMG Law Insights

Erstes Omnibus-Paket soll Pflichten der CSDDD, CSRD und EU-Taxonomie lockern

Die EU-Kommission hatte am 26. Februar 2025 den Entwurf des ersten angekündigten Omnibus-Pakets veröffentlicht. Mit der ersten Omnibus-Initiative möchte die Kommission insbesondere die CSRD, die…

31.03.2025 | In den Medien

Statement in der IZ zum Thema Mieterstrommodelle

Der Europäische Gerichtshof hält deutsche Sonderregeln bezüglich PV-Anlagen und Ähnlichem für unvereinbar mit EU-Recht. Nun drohen die Betreiber von Mieterstrommodellen unter die Regulatorik zu fallen…

28.03.2025 | KPMG Law Insights

Planfeststellungsverfahren: So können Projektmanager Behörden entlasten

Große Infrastrukturvorhaben wie Flughäfen, Fernstraßen oder Eisenbahntrassen berühren diverse öffentliche Belange und die privaten Interessen einer großen Zahl von Personen. Daher gibt es für solche…

24.03.2025 | KPMG Law Insights

Produktpiraterie im Online-Handel: Das sind die neuesten Tricks

Mit dem wachsenden Online-Handel floriert auch die Produktpiraterie. Ein großes Problem für Markeninhaber, aber auch eine Herausforderung für Online-Marktplätze und die Gesetzgeber. Was sind die…

24.03.2025 | Dealmeldungen

KPMG Law berät den Flughafen München beim Verkauf der aerogate München Gesellschaft für Luftverkehrsabfertigungen mbH

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KPMG Law) hat die Flughafen München GmbH (FMG) rechtlich beim Verkauf ihrer Tochtergesellschaft aerogate München Gesellschaft für Luftverkehrsabfertigungen mbH (aerogate)…

21.03.2025 | KPMG Law Insights

Sondervermögen Infrastruktur: So gelingt der Verwaltung eine schnelle Umsetzung der Projekte

Das Sondervermögen Infrastruktur schafft die Chance, den jahrelangen Investitionsrückstau aufzuholen. Es ist Eile geboten. Verteidigungsfähigkeit, Wirtschaftswachstum und Dekarbonisierung erfordern eine funktionierende Verkehrs- und Bildungsinfrastruktur. Der…

21.03.2025 | In den Medien

Einbindung des Baus in die Planung – Gutachten zur Vereinbarkeit mit Haushalts- und Vergaberecht

Planung und Bau bilden eine Einheit für die Realisierung von Bauprojekten. Durch die Planung werden die zentralen Weichen für die Ausführung des Bauvorhabens gestellt. Gleichwohl…

20.03.2025 | KPMG Law Insights

AI Act: Das gilt für KI in Hochschulen und Forschung

Künstliche Intelligenz (KI) bietet zahlreiche Chancen für Forschung, Lehre und Verwaltung, wirft aber zugleich komplexe rechtliche Fragen auf. Die KI-Verordnung der Europäischen Union (AI

19.03.2025 | In den Medien

BUJ/KPMG Law Summit Transformation

Der Bundesverband der Unternehmensjuristinnen und Unternehmensjuristen e.V. (BUJ) und KPMG Law laden Sie herzlich zum BUJ Summit Transformation am 28. Mai 2025 nach Frankfurt am…

18.03.2025 | In den Medien

KPMG Law Statement in der Deutschen Verkehrszeitung DVZ: Planen im Kriechgang; DIHK sieht großes Potenzial für schnelleren Verkehrswegebau

Die Handelskammer in Arnsberg zeichnet regelmäßig die schlechtesten Landesstraßen im westfälischen Hellweg-Sauerland aus. Eine lustige Idee, wenn sie nicht so überdeutlich das Drama der Verkehrsinfrastruktur…

Kontakt

Dr. Rainer Algermissen

Partner
Leiter Bau- und Immobilienrecht

Fuhlentwiete 5
20355 Hamburg

Tel.: +49 40 3609945331
ralgermissen@kpmg-law.com

© 2025 KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, assoziiert mit der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einer Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Für weitere Einzelheiten über die Struktur der globalen Organisation von KPMG besuchen Sie bitte https://home.kpmg/governance.

KPMG International erbringt keine Dienstleistungen für Kunden. Keine Mitgliedsfirma ist befugt, KPMG International oder eine andere Mitgliedsfirma gegenüber Dritten zu verpflichten oder vertraglich zu binden, ebenso wie KPMG International nicht autorisiert ist, andere Mitgliedsfirmen zu verpflichten oder vertraglich zu binden.

Scroll