Suche
Contact
12.07.2018 | KPMG Law Insights

Zurückbehaltungsrecht des Gewerbemieters bei Nichterteilung einer Mietrechnung

Zurückbehaltungsrecht des Gewerbemieters bei Nichterteilung einer Mietrechnung

Der Gewerbemieter kann sich erfolgreich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat und die Mietrechnung nicht den Anforderungen des § 14 Umsatzsteuergesetz genügt.

Beschluss des OLG Köln vom 17. Oktober 2017, Az. 22 U 60/16

Wir berichten über eine aktuell veröffentlichte Entscheidung, die Anlass gibt, die Gestaltung von Mustermietverträgen unter dem Aspekt umsatzsteuerlicher Anforderungen zu prüfen. Ein Gewerberaummieter könnte ansonsten berechtigt sein, die Mietzahlung zurück zu behalten.

Ausgangsfall

Der Mietvertrag über einen Gewerberaum sah vor, dass entgegen der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12 Buchstabe a) Umsatzsteuergesetz (UStG) der Vermieter nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optierte. Die Mieterin wollte die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen, wofür sie eine Rechnung entsprechend den Anforderungen des § 14 UStG benötigte. Der Mietvertrag genügte den Anforderungen insoweit nicht, weil weder die Steuernummer noch die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer desjenigen Vermieters darin ausgewiesen waren, welcher in den Gewerbemietvertrag als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters eingetreten war. Dem Verlangen der Mieterin, eine Rechnung entsprechend den Anforderungen des § 14 UStG zu erhalten, kam der Vermieter nicht nach. Daraufhin verweigerte die Mieterin die Mietzahlung und machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Die dagegen erhobene Zahlungsklage des Vermieters blieb erstinstanzlich erfolglos, woraufhin dieser Berufung einlegte.

Entscheidung

Der angerufene Senat hat die Berufung zurückgewiesen und erkannt, dass die Mieterin gegen den Vermieter einen Anspruch auf die Erteilung einer Rechnung habe, die den Anforderungen des § 14 UStG entspricht, da die Parteien die Zahlung von Umsatzsteuer vereinbart hatten. Will die Mieterin die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen, muss sie hierzu gemäß § 15 Abs. 1 UStG eine Rechnung im Sinne von § 14 UStG vorlegen. Mangels Angabe der Steuernummer oder der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Vermieters im Mietvertrag – eine dieser beiden Nummern ist ausreichend – fehlte es an den Mindestangaben gemäß § 14 Abs. 4 Nr. 2 UStG, so dass das Verlangen der Mieterin bezüglich der Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung begründet war. Bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung der Rechnung kann die Mieterin ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend machen.

Praxishinweise

Zur Vermeidung der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter bei Gewerberaummietverhältnissen, bei denen die Parteien die Zahlung von Umsatzsteuer vereinbart haben, ist darauf zu achten, dass eine Rechnung mit den Mindestangaben des § 14 Abs. 4 UStG erstellt wird. Mit dem Beschluss hat das Oberlandesgericht Köln die Angaben, die eine Rechnung im Sinne von § 14 UStG enthalten muss, konkretisierend dargelegt. Als Rechnung kommt jede Urkunde in Betracht, aus welcher der Name und die Anschrift des Vermieters und Mieters, die Steuernummer oder die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Vermieters, die Rechnungsnummer, das Rechnungsdatum, der Steuersatz und der Steuerbetrag ersichtlich sind. Der Steuerbetrag muss dabei gesondert ausgewiesen werden, so dass sowohl das Nettoentgelt als auch der Betrag der Umsatzsteuer zu nennen sind. Soweit aus dem Mietvertrag die erforderlichen Angaben hervorgehen, genügt schon dieser Vertrag als Mietrechnung, welche den Finanzbehörden vorgelegt werden kann. Sind aus dem Mietvertrag nicht alle Angaben ersichtlich (regelmäßig fehlt die Angabe der Rechnungsnummer als fortlaufende Nummer mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung vom Rechnungsaussteller einmalig vergeben wird) oder bedarf es einer Änderung (wie im Ausgangsfall wegen des Vermieterwechsels), können die fehlenden oder unrichtig gewordenen Angaben durch ein weiteres Dokument ergänzt bzw. korrigiert werden. Insoweit ist darauf zu achten, dass sich die Dokumente aufeinander beziehen und die nach § 14 Abs. 4 UStG nötigen Angaben in den Urkunden jedenfalls insgesamt enthalten sind.

Wir empfehlen Vermietern, in ihren Mustervertragswerken zu kontrollieren, ob die genannten Anforderungen ausreichend berücksichtigt sind oder die Erteilung einer (Dauer-) Mietrechnung geregelt ist. Mietinteressenten sollten im Zuge der Mietvertragsverhandlung sogleich darauf achten, dass die oben dargestellten Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Vorsteuererstattung vom Vermieter beachtet wurden. Entsprechend gilt dies, wenn der Mieter über eine Veräußerung des Mietgegenstandes oder einen sonstigen Vermieterwechsel informiert wird. Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters gemäß § 273 BGB in Bezug auf die Miete und die Betriebskosten sollte in einem ansonsten funktionierenden Mietverhältnis nur das äußerste Mittel sein, um die berechtigten Mieterinteressen durchzusetzen.

Explore #more

03.10.2025 | Dealmeldungen

KPMG Law und KPMG begleiten die Neustrukturierung der Grou-pe CAT in Deutschland

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft (KPMG Law) und KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (KPMG) haben mit einem service-übergreifenden Team die Groupe CAT bei umfassenden Umstrukturierungsmaßnahmen beraten. Über einen…

02.10.2025 | Dealmeldungen

KPMG Law berät die Epitype GmbH und die MDG Molecular Diagnostics Group GmbH beim Erwerb wesentlicher Vermögenswerte der oncgnostics GmbH

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KPMG Law) hat die Epitype GmbH, ein Unternehmen der in Dresden ansässigen MDG-Unternehmensgruppe, bei der Gründung und dem anschließenden Erwerb…

02.10.2025 | In den Medien

KPMG Law Statement in der ZEIT für Unternehmer: Wir nehmen die 500 Milliarden!

Deutsche Baufirmen fragen sich: Wie schnell kommt das Geld von der Regierung? Und sie sorgen sich, dass nur die Riesen profitieren. In Münster zeigt einer,…

01.10.2025 | KPMG Law Insights

Bundesnetzagentur reformiert Sondernetzentgelte für Industrie und Gewerbe

Die Bundesnetzagentur plant eine grundlegende Reform der Sondernetzentgelte für energieintensive Unternehmen. Jede Veränderung am aktuellen Privilegierungsregime birgt dabei für betroffene Unternehmen das Risiko einer (ggf.…

30.09.2025 | In den Medien

KPMG Law dominiert mit acht Anwälten die Top-100-Liste des neuen Kanzleimonitors

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KPMG Law) belegt einen hervorragenden sechsten Platz in der Gesamtauswertung der TOP-100-Kanzleien im aktuellen Kanzleimonitor des diruj. KPMG Law dominiert…

29.09.2025 | KPMG Law Insights

MiSpeL-Entwurf: Neue Förderung für Energiespeicher und Ladepunkte

Die Bundesnetzagentur hat am 18. September 2025 einen Entwurf für die Festlegung „Marktintegration von Speichern und Ladepunkten“ (kurz: MiSpeL) veröffentlicht. Erstmals können Energiespeicher (battery energy…

29.09.2025 | KPMG Law Insights

Transformation und Ausgliederung von Unternehmensimmobilien rechtssicher gestalten

Wenn Immobilienbestände transformiert oder ausgegliedert werden sollen, hängt der wirtschaftliche Erfolg stark von der rechtlichen Vorbereitung ab. Insbesondere wenn langjährig gewachsene Industrie- oder Gewerbestandorte mit…

25.09.2025 | KPMG Law Insights

MaGo-Update – Fahrplan für die Umsetzung der neuen Anforderungen

Die BaFin hat am 14. Juli 2025 das Rundschreiben „Mindestanforderungen an die Geschäftsorganisation von Versicherungsunternehmen unter Solvabilität II“ (MaGo für SII-VU) überarbeitet und als Rundschreiben

25.09.2025 | KPMG Law Insights

Stiftungsregister – Start soll von 2026 auf 2028 verschoben werden

Mit der Stiftungsrechtsrechtreform, die im Juli 2023 in Kraft trat, wurde ein an das Handelsregister angelehntes bundesweites Stiftungsregister geschaffen. Dieses sollte eigentlich im Januar 2026

24.09.2025 | In den Medien

KPMG Law Statement im In-house Counsel: Potenziale heben

Die Rolle der Rechtsabteilung im Unternehmen hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Ihr Stellenwert ist hoch. Damit rückt sie aber auch zunehmend in…

Kontakt

Dr. Rainer Algermissen

Partner
Leiter Bau- und Immobilienrecht

Fuhlentwiete 5
20355 Hamburg

Tel.: +49 40 3609945331
ralgermissen@kpmg-law.com

© 2025 KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, assoziiert mit der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einer Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Für weitere Einzelheiten über die Struktur der globalen Organisation von KPMG besuchen Sie bitte https://home.kpmg/governance.

KPMG International erbringt keine Dienstleistungen für Kunden. Keine Mitgliedsfirma ist befugt, KPMG International oder eine andere Mitgliedsfirma gegenüber Dritten zu verpflichten oder vertraglich zu binden, ebenso wie KPMG International nicht autorisiert ist, andere Mitgliedsfirmen zu verpflichten oder vertraglich zu binden.

Scroll