Der EU Data Act ist auch für die Immobilienwirtschaft von großer Bedeutung, denn moderne Gewerbeimmobilien sind zu Datenräumen geworden. Heizung und Klimatisierung, Aufzüge, Zutrittssysteme und Messtechnik können als vernetzte Anlagen fortlaufend Daten über ihre Nutzung oder Umgebung erzeugen. Der Data Act kann Nutzern einer solchen vernetzten Anlage das Recht geben, Zugang zu erfassten Produktdaten und verbundenen Dienstdaten zu erhalten und deren Bereitstellung an Dritte zu verlangen. Damit werden Datenrechte auch für die Gestaltung von Mietverträgen relevant.
Der Data Act gilt seit dem 12. September 2025 unmittelbar in allen Mitgliedsstaaten und regelt den Zugang und die Nutzung von Daten.
Vermieter sollten zunächst ihre Rolle klären
Vermieter sollten sich insbesondere mit folgenden Fragen auseinandersetzen:
- Welche Daten müssen sie ihren Mietern zugänglich machen?
- Wofür dürfen sie die Daten selbst verwenden?
- Wie ist mit einer Weitergabe an Dritte umzugehen?
Vermieter sollten für jede vernetzte Anlage prüfen, ob sie selbst Dateninhaber sind oder ob diese Rolle etwa dem Hersteller, Betreiber, Wartungsdienstleister oder Plattformanbieter zukommt. Bei vernetzten Anlagen hängt die Verteilung der Rechte und Pflichten nicht allein davon ab, wem das Gebäude oder die Anlage gehört. Für die rechtliche Einordnung kommt es vielmehr darauf an, welche Rolle Vermieter und Mieter hinsichtlich der erzeugten Daten einnehmen. Für diese Zuordnung unterscheidet der Data Act zwischen Nutzer und Dateninhaber. Dem Nutzer stehen Rechte an den erzeugten Daten zu, während der Dateninhaber unter den gesetzlichen Voraussetzungen für deren Bereitstellung verantwortlich ist.
Wird dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses eine vernetzte Anlage zur Nutzung überlassen, kann er hinsichtlich der vom Data Act erfassten Daten dieser Anlage Nutzer sein. In dem Fall könnte er Zugang zu diesen Daten oder deren Weitergabe an Dritte verlangen. Ist der Vermieter hinsichtlich derselben Daten als Dateninhaber einzuordnen, können sich diese Rechte gegen ihn richten. Ob dies der Fall ist, muss für jede vernetzte Anlage gesondert geprüft werden.
Pflichten des Vermieters und Rechte des Mieters
Aus dem Data Act ergeben sich eine Reihe von Pflichten für Vermieter.
Vorvertragliche Information und Haftung
Bereits vor Abschluss eines Mietvertrags können den Vermieter eigene Informationspflichten treffen, wenn er mit dem Mietobjekt zugleich ein vernetztes Produkt zur Nutzung überlässt. Er muss insbesondere klar und verständlich darüber informieren,
- welche Produktdaten erzeugt werden,
- in welchem Format und Umfang sie anfallen,
- wie lange sie gespeichert werden,
- wie Nutzende auf sie zugreifen können und
- wer Dateninhaber ist.
Der Vermieter sollte deshalb sicherstellen, dass ihm die hierfür erforderlichen Angaben der Anlage rechtzeitig zur Verfügung stehen.
Diese Pflicht reicht weiter, als es zunächst scheint. Unzutreffende Angaben können für den Vermieter mietrechtliche Folgen haben. Werden die vorvertraglichen Angaben in den Mietvertrag einbezogen oder erkennbar zur Grundlage der vereinbarten Nutzung gemacht, können sie die geschuldete Beschaffenheit der Mietsache mitbestimmen. Weicht die tatsächliche Datenverfügbarkeit hiervon ab, können unter den jeweiligen gesetzlichen bzw. vertraglichen Voraussetzungen mietrechtliche Mängelrechte sowie Ansprüche wegen unzutreffender vorvertraglicher Informationen in Betracht kommen. Aus einer zunächst technischen Information kann damit ein mietrechtliches Haftungsthema werden.
Eigene Datennutzung nur auf vertraglicher Grundlage
Möchte der Vermieter als Dateninhaber ohne Weiteres verfügbare nicht-personenbezogene Daten aus der Nutzung der Anlage für eigene Zwecke verwenden, etwa zur Optimierung des Gebäudebetriebs oder für Nachhaltigkeitsziele, benötigt er hierfür grundsätzlich eine vertragliche Grundlage mit dem Nutzer. Der Mietvertrag sollte daher klar festlegen, zu welchen Zwecken die Daten genutzt werden dürfen. Eine spätere Nutzung zu weiteren, von der Vereinbarung nicht erfassten Zwecken bedarf einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung.
Datenweitergabe des Mieters an Dritte
Umgekehrt kann der Mieter als Nutzer verlangen, dass die bei der Nutzung eines vernetzten Produkts erzeugten Daten einem Dritten bereitgestellt werden, etwa einem Energiedienstleister oder Franchisegeber. Ist der Vermieter hinsichtlich dieser Daten als Dateninhaber einzuordnen, kann sich dieses Verlangen an ihn richten. Der Mietvertrag sollte deshalb auch den Umgang mit solchen Weitergabeverlangen berücksichtigen. Bereitzustellen sind grundsätzlich die ohne Weiteres verfügbaren Produktdaten und verbundenen Dienstdaten einschließlich der zu ihrer Auslegung und Nutzung erforderlichen Metadaten, nicht aber aufgrund zusätzlicher Investitionen gewonnene Analysen oder abgeleitete Erkenntnisse. Enthalten die Daten Geschäftsgeheimnisse des Vermieters als Dateninhaber, sind vor ihrer Bereitstellung zwischen dem Dateninhaber und dem Dritten angemessene Maßnahmen zum Schutz ihrer Vertraulichkeit zu vereinbaren. Unter engen gesetzlichen Voraussetzungen kann die Bereitstellung ausgesetzt oder verweigert werden.
Grenzen der Vertragsgestaltung
Die gesetzlichen Zugangs- und Weitergaberechte der Nutzer können vertraglich ausgestaltet, aber nicht zu ihrem Nachteil ausgeschlossen, beschränkt oder in ihrer Wirkung verändert werden. Im unternehmerischen Geschäftsverkehr sind einseitig auferlegte Vertragsbedingungen über Datenzugang und Datennutzung zudem nicht bindend, wenn sie nach Art. 13 Data Act missbräuchlich sind. Bei der Gestaltung entsprechender Klauseln ist daher auf eine ausgewogene Verteilung der Rechte und Pflichten zu achten.
Die Grenzen der Vertragsgestaltung betreffen auch die spätere Nutzung der Daten. Der Vermieter darf die nicht personenbezogenen Gebäudedaten nicht dazu verwenden, Einblicke in die wirtschaftliche Lage des Mieters, dessen Vermögenswerte, Produktionsmethoden oder dessen Nutzung zu gewinnen, wenn dies dessen gewerbliche Position beeinträchtigen könnte. Gerade im gewerblichen Mietverhältnis können Verbrauchs- und Nutzungsdaten Aufschluss darüber geben, wann und in welchem Umfang der Mieter seine Flächen betrieblich nutzt.
Sind von der Erhebung, Nutzung, Zugänglichmachung oder Weitergabe zugleich personenbezogene Daten betroffen, bedarf es hierfür nach der Datenschutz-Grundverordnung einer Rechtsgrundlage. Daran ändert der Data Act nichts. Gerade bei Zutrittssystemen sind daher zusätzlich die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung zu beachten und gesondert zu prüfen.
Empfehlungen für die Vertragsgestaltung
Vermieter sollten nun die Vorgaben des Data Act auf bestehende und neue Vertragsverhältnisse übertragen. Bei bestehenden Mietverträgen sollte geprüft werden, welche vernetzten Anlagen dem Mieter zur Nutzung überlassen werden, welche Rollen als Nutzer oder Dateninhaber Vermieter und Mieter einnehmen und ob der Umgang mit den erzeugten Daten bereits hinreichend geregelt ist. Bei Neuabschlüssen empfiehlt es sich, die vorvertraglichen Informationen sorgfältig zu dokumentieren und die erforderlichen Datenregelungen von vornherein in den Vertrag aufzunehmen.
Die von der Europäischen Kommission im Entwurf einer Empfehlung veröffentlichten unverbindlichen Mustervertragsbedingungen können hierfür einen ersten Ausgangspunkt bilden. Sie sind jedoch nicht auf die Besonderheiten von Mietverträgen zugeschnitten. Für den einzelnen Mietvertrag sind daher Regelungen erforderlich, die auf die vernetzten Anlagen des Gebäudes und die Rollenverteilung zwischen Vermieter und Mieter abgestimmt sind.
