Suche
Contact
Symbolbild zu Grundsteuer als Betriebskosten: Mietshäuser
07.01.2025 | KPMG Law Insights

Grundsteuer als Betriebskosten: Drei aktuelle Fragen und Antworten

Als Teil der Betriebs- und Nebenkosten kann die für eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie erhobene Grundsteuer regelmäßig an Mieterinnen und Mietern weiterberechnet werden. Zum 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Die Grundsteuer wird nun auf der Grundlage der neuen gesetzlichen Regeln und neuen Hebesätze der Gemeinden bestimmt werden. Mieterinnen und Mieter werden aller Voraussicht nach die ersten Grundsteuerbescheide, die aufgrund der neuen Regeln ergehen, sehr genau unter die Lupe nehmen, wenn sie ihre Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2025 erhalten. Für Vermieterinnen und Vermieter stellen sich daher schon jetzt eine Reihe von Fragen, die nicht aufgeschoben werden sollten. Zu den für die kaufmännische Objektverwaltung wichtigsten Grundsteuer-Fragestellungen möchten wir im Folgenden Stellung nehmen: Wie genau müssen Vermieterinnen und Vermieter selbst die ihnen zugehenden Grundsteuerbescheide überprüfen, bevor sie die Steuer weiterberechnen, und was passiert, wenn eine Mietpartei Fehler im Steuerbescheid findet?

 

Muss ein Vermieter den Grundsteuerbescheid prüfen, bevor er die Grundsteuer als Betriebskosten umlegt?

Ja, jeder Vermieter, der die Grundsteuer weiterberechnet, hat aus dem Mietvertrag gegenüber seinen Mieterinnen und Mietern die vertragliche Nebenpflicht, die Besteuerungsgrundlagen eines Grundsteuerbescheids und dessen Richtigkeit im Übrigen zu überprüfen. Als Ausprägung des Wirtschaftlichkeitsgebots darf jeder Vermietende nur solche Kosten auf die Mietpartei umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind und die er auch bereit wäre, selbst zu tragen, wenn er die Immobilie selbst nutzen würde. Der Vermieter muss daher nicht nur den Steuerbescheid überprüfen, sondern auch etwaige Änderungen im Immobilienbestand dem Finanzamt mitteilen, wenn sie für die Besteuerungsgrundlagen von Bedeutung sind, wie beispielsweise eine geänderte Nutzung der Immobilie. Allein dies stellt Bestandshalter vor große Aufgaben.

Die Prüfungspflicht bezieht sich bereits auf den Grundsteuerwertbescheid, den die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien in Deutschland in der Regel bereits erhalten haben. Denn der Grundsteuerwertbescheid fungiert nach Ansicht des Bundesfinanzhofs als Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid, der wiederum ein Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid ist. Ist der Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig, können Steuerpflichtige nicht mehr gegen die Festsetzung des Grundsteuerwerts vorgehen. Vermietende müssen sich daher mehrfach mit der Grundsteuer für ihre Immobilien befassen: in Bezug auf den korrekten Grundsteuerwert, die richtige Steuermesszahl und schließlich die zutreffende Multiplikation mit dem in der Gemeinde neu geltenden Hebesatz zur Grundsteuerfestsetzung.

 

Was muss ein Vermieter tun, wenn sein Mieter oder seine Mieterin einen Fehler im Grundsteuerbescheid entdeckt und die Betriebskostenabrechnung rügt?

Sollte sich herausstellen, dass der Grundsteuerbescheid fehlerhaft und die in der Betriebskostenabrechnung angesetzte Steuer zu hoch ist, haben Mieterinnen und Mieter von Wohn- oder Gewerberäumen einen Anspruch auf Neuabrechnung. Wohnraummieterinnen und -mieter können die Korrektur der Abrechnung allerdings grundsätzlich nur im Rahmen der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend machen, also spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Mit Mieterinnen und Mietern von Gewerberäumen wird häufig eine ähnliche Anspruchsausschlussfristregelung vereinbart. Ansonsten gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen unnötiger Kosten kann der Mietpartei im Fall der unrichtigen Weiterberechnung gegen den Vermieter zustehen.

 

Bis wann kann ein Vermieter eine unrichtige Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung korrigieren, wenn er selbst nachträglich Fehler in einem Grundsteuerbescheid feststellt?

Bei der Wohnraummiete müssen Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ihrer Mietpartei vorlegen. Änderungen der Abrechnung können nach dem Fristablauf grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Grundsteuerbescheid nicht rechtzeitig vor dem Fristablauf erteilt wird oder bei anfänglicher Fehlerhaftigkeit erst noch einmal angepasst werden muss.

Hat der Vermieter hingegen die Grundsteuererklärung zu spät abgegeben oder den Grundsteuerbescheid zu spät geprüft, kann er nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist regelmäßig keine Nachforderungen gegenüber den Mieterinnen und Mietern mehr erheben. Daher ist zu empfehlen, dass Wohnraumvermieter Grundsteuerbescheide jeweils sehr zeitnah nach Eingang prüfen. Dies sollten auch Vermieter von Gewerbeflächen tun, auch wenn für sie die Zwölf-Monats-Frist nur bei mietvertraglicher Vereinbarung unmittelbar gilt. In jedem Falle erscheint empfehlenswert, dass Vermietende schon im Mietvertrag klarstellend darauf hinweisen, dass sie gegebenenfalls Nachforderungen geltend machen werden, wenn ihnen Bescheide ohne eigenes Verschulden erst nach Fristablauf zugehen.

Die Prüfung des Grundsteuerbescheids und der Besteuerungsgrundlagen, des Grundsteuerwerts, der Grundsteuermesszahl und des Hebesatzes sollte auch sehr gründlich erfolgen; eine schnelle Plausibilitätskontrolle reicht nicht aus. Der Mieter oder die Mieterin hat regelmäßig zwölf Monate Zeit, den mit der Betriebskostenabrechnung übermittelten Bescheid auf das Genaueste zu kontrollieren. Nachträgliche Korrekturen und Erstattungszahlungen sind für jeden Vermieter ärgerlich.

Autoren:
KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft: Jürgen Lindauer
KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH: Dr. Rainer Algermissen, Human Aghel

 

 

Explore #more

19.06.2025 | Events, In den Medien

KPMG Law auf dem BUJ Unternehmensjuristenkongress 2025

Die Welt befindet sich im Wandel – dies dürfte zwar eine Binsenweisheit sein, trifft aber doch gerade auf die aktuelle Lage in bestechender Weise zu.…

19.06.2025 | In den Medien

KPMG Law Statement in der Technik&Einkauf: Weiße Mäuse in der Blackbox

Künstliche Intelligenz (KI) kann den Einkauf revolutionieren. Zuvor müssen Akteure allerdings ihre analogen Fähigkeiten bemühen. Ein zielgerichtetes und strukturiertes Vorgehen erhöht die Erfolgsaussichten des Vorhabens…

12.06.2025 | KPMG Law Insights

Vom KI-Tool zum KI-Framework – ein Werkstattbericht

Es fing mit ein paar Fragen zu Microsoft Copilot an – und endete mit einem unternehmensweiten KI-Framework. Wir durften das Unternehmen, ein global aufgestelltes Beratungshaus,…

12.06.2025 | Pressemitteilungen

Handelsblatt und Best Lawyers zeichnet KPMG Law Expert:innen aus

Best Lawyers hat erneut exklusiv für das Handelsblatt die besten Wirtschaftsanwältinnen und -anwälte Deutschlands für das Jahr 2025 ermittelt. Insgesamt wurden 33  Anwältinnen und Anwälte…

11.06.2025 | KPMG Law Insights

Omnibus IV bringt einige Vereinfachungen, vor allem im Produktrecht

Die EU-Kommission hat am 21. Mai 2025 das vierte Omnibus-Paket vorgeschlagen. Omnibus IV enthält Vereinfachungen in Bezug auf zahlreiche produktrechtliche Anforderungen und für KMU…

06.06.2025 | KPMG Law Insights

Mitarbeiterentsendung in die USA: Das ist bei der US-Immigration zu beachten

Die Verschärfungen bei der US-Immigration führen weltweit zu Verunsicherung. Insbesondere die Kontrollen bei der Einreise in die USA sind seit dem Antritt der neuen US-Regierung

06.06.2025 | Unkategorisiert

KPMG Law berät den Mehrheitsgesellschafter der Heimkreiter GmbH beim Verkauf an PreZero

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KPMG Law) hat den Mehrheitsgesellschafter der Heimkreiter GmbH bei der Veräußerung seiner Gesellschaftsbeteiligung an die PreZero Dritte Verwaltungs GmbH rechtlich…

02.06.2025 | Dealmeldungen

KPMG Law und KPMG beraten Diehl Defence bei der Übernahme von e.sigma

Die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KPMG Law) und die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (KPMG) haben die Diehl Defence GmbH & Co. KG (Diehl Defence) bei dem…

27.05.2025 | KPMG Law Insights

Handy-Kontrollen bei der Einreise in die USA: So verhalten Sie sich richtig

Keyfacts: US-Einwanderungsbeamte überwachen öffentliche Social-Media-Daten und Reisende sollten bereit sein, Details zu ihren persönlichen Social-Media-Konten zu teilen. Alle Reisenden in die USA können an der…

Kontakt

Dr. Rainer Algermissen

Partner
Leiter Bau- und Immobilienrecht

Fuhlentwiete 5
20355 Hamburg

Tel.: +49 40 3609945331
ralgermissen@kpmg-law.com

Human Aghel

Senior Manager

Fuhlentwiete 5
20355 Hamburg

Tel.: +49 40 3609945451
haghel@kpmg-law.com

© 2025 KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, assoziiert mit der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einer Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Für weitere Einzelheiten über die Struktur der globalen Organisation von KPMG besuchen Sie bitte https://home.kpmg/governance.

KPMG International erbringt keine Dienstleistungen für Kunden. Keine Mitgliedsfirma ist befugt, KPMG International oder eine andere Mitgliedsfirma gegenüber Dritten zu verpflichten oder vertraglich zu binden, ebenso wie KPMG International nicht autorisiert ist, andere Mitgliedsfirmen zu verpflichten oder vertraglich zu binden.

Scroll