Innenstädte sollen lebendig, nachhaltig und attraktiv sein. Doch das klassische Geschäftsmodell dahinter – der Einzelhandel – funktioniert immer seltener. Die Mieten sind hoch, die Kundschaft kauft online, viele Läden geben auf. Die Folge: Leerstand, weniger Vielfalt, schwindende Anziehungskraft. Mit Mixed-Use-Konzepten ließe sich das ändern, doch aus rechtlicher Sicht sind viele Aspekte zu beachten.
Schaufenster, hinter denen seit Monaten nur noch Staub liegt. Einkaufsstraßen, die früher belebt waren, wirken heute wie Kulissen vergangener Zeiten. Das schreckt immer mehr Menschen ab. Homeoffice-Regelungen sind verbreitet, Büroarbeit bringt weitaus weniger Menschen in die Innenstädte als noch vor einigen Jahren. Laut Handelsverband Deutschland haben seit 2015 rund 70.000 Geschäfte in Deutschland ihre Pforten geschlossen. Allein für 2025 rechnete der Verband mit etwa 4.500 weiteren Ladenschließungen. Rund zwei Drittel der Städte schätzen ihren innerstädtischen Leerstand auf bis zu zehn Prozent. Gleichzeitig wächst der Wunsch nach Orten der Begegnung. Viele Menschen möchten lokale Unternehmen unterstützen und zusätzlichen CO2-Ausstoß durch den Versandhandel vermeiden. Wie passt das zusammen – und wie können Eigentümer und Gewerbetreibende darauf reagieren?
Eine Lösung sind Mixed-Use-Immobilien
Wenn Mieten, Strom- und Heizkosten steigen und die Kundschaft schrumpft, brauchen Immobilieneigentümer und Mieter kreative Lösungen, wenn die Immobilie profitabel bleiben soll. Eine davon ist das Mixed-Use-Konzept. Mixed-Use-Immobilien sind Gebäude oder Gebäudekomplexe, die verschiedene Nutzungsarten in einem einzigen Projekt integrieren, neuerdings sogar auf der gleichen Fläche: Buchhandlung oder Modeboutique und gleichzeitig Café. Tagsüber Kosmetik- und abends Yogastudio. Die unterschiedlichen Nutzungen können Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit und Kultur umfassen und können entweder zeitgleich oder nacheinander stattfinden.
Warum Mixed-Use wirtschaftlich überzeugt
Der Trend ist nicht nur städtebaulich, sondern zunehmend auch ökonomisch belegt. Eine 2025 veröffentlichte Studie der IREBS Immobilienakademie hat über 1.100 Transaktionen in Berlin und Frankfurt am Main ausgewertet und kommt zu dem Ergebnis, dass Gebäude mit ausgewogener Nutzungsmischung häufiger Preisaufschläge als -abschläge erzielen. Eine höhere funktionale Diversifizierung senkt das sogenannte Klumpenrisiko der Mononutzung, stabilisiert die Erträge und kann zu einer langfristigen Vermietbarkeit führen. Zugleich reagieren Mixed-Use-Immobilien auf Baulandknappheit und Urbanisierung, reduzieren Pendelwege und leisten damit einen Beitrag zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Für Investoren, Eigentümer und Kommunen entsteht so ein doppelter Mehrwert: wirtschaftliche Resilienz auf der einen, Belebung und Aufenthaltsqualität auf der anderen Seite.
Es gibt verschiedene Modelle für Mixed-Use-Konzepte
Es gibt verschiedene Arten von Mixed-Use-Konzepten. Nutzungsformen sollten nicht willkürlich zusammengewürfelt werden, sondern ein möglichst hohes Kopplungspotenzial bereithalten. Die Planung sollte Zielgruppenbedürfnisse und rechtliche Aspekte einbeziehen.
Parallele Nutzung
Eine Gestaltungsmöglichkeit ist die parallele Nutzung für zwei verschiedene Zwecke, zum Beispiel ein Café mit Coworking, das heißt neben einem laufenden Restaurantbetrieb einen parallelen Kochkurs im separaten Bereich derselben Fläche.
Zeitlich versetzte Nutzung
Derzeit noch etwas seltener anzutreffen ist die zeitlich versetzte Nutzung von Gewerbeflächen. Hier soll die Rentabilität der Immobilie verbessert werden, indem das Gebäude für eine längere Dauer über den Tag oder die Woche hinweg genutzt wird. Beispiele für solche Konzepte sind:
- Büroräume und Co-Working-Spaces können außerhalb der regulären Arbeitszeiten für Workshops, Networking-Events oder Veranstaltungsorte für Start-ups genutzt werden.
- Gastronomische Einrichtungen können ein wechselndes Angebot bieten, um über den Tag verteilt unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen. Eine Gastrofläche kann tagsüber als Café fungieren und abends in ein Restaurant, für Kochkurse, eine Bar oder einen Nachtclub umgewandelt werden.
Mietrechtliche Umsetzung der parallelen Nutzung
Auch bei der mietrechtlichen Regelung von Mixed-Use gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. Der Vermieter kann entweder an eine Mietergemeinschaft, an mehrere separate Mieter oder an einen Hauptmieter vermieten, der dann Flächen untervermietet.
- Wird für jede Nutzungseinheit ein eigener Mietvertrag geschlossen, können spezifische Bedingungen und Konditionen für die jeweilige Nutzung berücksichtigt werden. Diese Ausgestaltung bietet eine hohe Flexibilität bei der Verwaltung der Immobilie und eine klare Trennung der Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter.
- Schließen mehrere Nutzer einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter ab, müssen alle Nutzungsarten geregelt werden. Die Mietparteien haben in diesem Fall regelmäßig nicht die Möglichkeit, einzeln aus dem Vertrag auszutreten.
- In der Praxis kommt es häufig vor, dass einer der Mieter zuerst da ist und dann einen Bereich an einen anderen Gewerbetreibenden untervermieten möchte. Untermiete bedarf auch bei Gewerbeimmobilien regelmäßig der Zustimmung des Vermieters. Ferner haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für seinen Untermieter.
Mietrechtliche Ausgestaltung für nacheinander stattfindende Nutzungen
Auch für die zeitlich gestaffelte Nutzung gibt es mehrere Gestaltungsmöglichkeiten.
- Da Mietverträge zeitlich begrenzt sein können, können hier ebenfalls separate Mietverträge mit verschiedenen Mietern geschlossen werden.
- Es kann den Mietern auch per Mietvertrag flexibel ermöglicht werden, die Räumlichkeiten je nach Bedarf zu nutzen und die Nutzungszeiten zu ändern. In der Praxis erfolgt die Anmietung dann jeweils kurzfristig und nur für begrenzte Zeiträume.
- Sinnvoller für nacheinander stattfindende, dauerhafte Nutzungen ist aber in der Regel ein gemeinschaftlicher Mietvertrag der verschiedenen Mietparteien oder ein Untermietvertrag.
Zu beachten ist immer: Das Mietrecht unterscheidet strikt zwischen Wohnraum- und Gewerberaummiete. Eine gleichzeitige Nutzung eines Gebäudes als Wohn- und Gewerbeimmobilie kommt sehr häufig vor, kann aber zu vielen Konflikten führen.
Was ist aus bauplanungsrechtlicher Sicht zu beachten?
Sofern ein Bebauungsplan vorliegt, müssen alle geplanten Nutzungen mit diesem konform sein. Gerade bei gewachsenen Innenstadtlagen fehlt ein solcher Plan jedoch häufig. Dann kommt es darauf an, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Jede geplante Nutzung bedarf der Genehmigung. Die Baunutzungsverordnung öffnet sich vermehrt stärkeren Nutzungsmischungen. Selbst wenn der Bebauungsplan die geplante Nutzung nicht vorsieht, ist dies kein Grund für eine sofortige Aufgabe des Vorhabens: Es besteht vielmehr die Möglichkeit einer Ausnahmeregelung oder es kann ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans eingeleitet werden, wobei letzteres jedoch sehr lange dauern kann.
Welche Baugebiete sich für Mixed-Use Konzepte eignen, hängt von der individuellen Nutzung ab. Mischgebiete und urbane Gebiete sind ausdrücklich für das Nebeneinander von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe vorgesehen und werden für die meisten Projekte in Frage kommen. Auch Kerngebiete eignen sich grundsätzlich für eine Mixed-Use-Struktur. Hier sind vornehmlich Handelsbetriebe und zentrale wirtschaftliche, verwaltende, soziale und kulturelle Einrichtungen vorgesehen; aber auch Wohnungen sind zulässig.
Auch wenn verschiedene Nutzungen in einem Gebiet grundsätzlich bauplanungsrechtlich zulässig sind, müssen sie auch im Einzelfall miteinander verträglich sein. Eine Nutzung darf keine unzumutbaren Störungen oder Belästigungen für eine andere Nutzung verursachen. Typische Konfliktfelder sind:
- Lärm, zum Beispiel bei der Kombination von Gastronomie und Einzelhandel,
- Gerüche, zum Beispiel bei der Verbindung von Gastronomie und Wohnen,
- Verkehr, zum Beispiel bei einer Kombination von Gewerbe mit Anlieferung und Wohnen
Was ist aus bauordnungsrechtlicher Sicht zu beachten?
Für alle Nutzungsarten müssen sämtliche bauordnungsrechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine Nutzungsänderung bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung, sofern keine Ausnahme greift. Nutzungsarten könnten sich auch gegenseitig ausschließen.
Mixed-Use-Immobilien können je nach Größe und Nutzungsart als Sonderbauten einzustufen sein. Eine Buchhandlung mit kleinem Café wird die dafür erforderliche Schwelle regelmäßig nicht erreichen, ein Quartiersbau mit Gastronomie, Handel und Veranstaltungsflächen dagegen schon. Die Einstufung als Sonderbau hat verfahrensrechtliche Konsequenzen: In der Regel ist ein umfassendes, also kein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchzuführen, das eine detaillierte Prüfung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Bauaufsichtsbehörde beinhaltet. Umgekehrt gilt: Im vereinfachten Verfahren ist lediglich das behördliche Prüfprogramm verkürzt, die materiellen Anforderungen gelten dagegen unverändert; die Verantwortung für ihre Einhaltung verlagert sich auf Bauherrn und Entwurfsverfasser.
Auch beim Brandschutz gelten für verschiedene Nutzungen unterschiedlich hohe Anforderungen, die jeweils beachtet werden müssen. Wird beispielsweise in einer Boutique zusätzlich ein Café errichtet, müssen ggf. zusätzliche Brandschutzmaßnahmen vorgesehen werden. Auch zusätzliche immissionsschutzrechtliche Vorgaben müssen ggf. beachtet werden. Hierfür ist eine sorgfältige Grundrissplanung, nötigenfalls mit Pufferzonen zwischen den verschiedenen Nutzungen, sinnvoll. Die nach Bauordnungsrecht erforderliche Zahl an Stellplätzen muss grundsätzlich jeweils für jede einzelne Nutzung nachgewiesen werden. Soweit eine Doppelnutzung der Stellplätze erfolgt, weil beispielsweise ein großer Teil der Besucher einer Buchhandlung zugleich auch das darin integrierte Café nutzt, oder wenn die Nutzungen zeitlich versetzt stattfinden, kommt eine Mehrfachanrechnung von Stellplätzen in Betracht.
Neue Entwicklungen: Der Gesetzgeber macht Tempo
Mit dem am 30. Oktober 2025 in Kraft getretenen „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB) können Kommunen befristet bis Ende 2030 von bauplanungsrechtlichen Vorgaben abweichen und Wohnnutzungen – etwa durch die Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien – ohne Änderung des Bebauungsplans zulassen. Innovative Lärmschutzlösungen sollen dabei das Wohnen in Gewerbenähe erleichtern. Ergänzend hat das Bundeskabinett im Mai 2026 ein „BauGB-Upgrade“ beschlossen, das zum 1. Januar 2027 in Kraft treten und den Wohnungsbau in angespannten Märkten zum überragenden öffentlichen Interesse erklären soll. Flankierend fördert das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“ seit dem 1. Juli 2026 die Umnutzung von Leerständen mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit. Zusätzlich soll der geplante Gebäudetyp E vereinfachte Baustandards ermöglichen. Die vielfältigen gesetzgeberischen Impulse sollen nicht nur Wohnnutzungen fördern, sondern können auch für die vermehrte Entwicklung von Mixed-Use-Konzepten nutzbar gemacht werden.
Mixed-Use-Immobilien können den Einzelhandel erhalten
Mixed-Use-Konzepte sind oft eine gute Lösung für ansonsten in ihrer Rentabilität gefährdete Immobilien und um deutsche Innenstädte insgesamt wieder attraktiver zu machen. Viele Gemeinden sind daran interessiert, ihre Innenstädte und Kernbereiche lebendig zu erhalten. Vielfältige rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten stehen zur Verfügung, um diese Ziele zu erreichen.
